Hace un par de años, compre un piso de segunda mano, fue el primer piso que compre en mi vida, y por supuesto, mi primera hipoteca. Desde luego fue una aventura que recordare por mucho tiempo y es que no tenia ni idea de todos los tramites y cuestiones burocratico-legales que esta compra implicaba, y los molestos problemas que te puede ocasionar si no estas al tanto de todo. Al poco tiempo, algo mas de un año, tuve que vender ese mismo piso debido a un traslado laboral, que por cierto, era deseado por mi, pero ya habia perdido toda esperanza así que opte por comprar un piso, y ya ves, la ley de Murphy es implacable, despues de comprarlo, llego el tan ansiado traslado cuando ya me habia dado por vencido.
El caso es que me decidi a comprar un piso de segunda mano, pero de muy reciente construccion, el piso nos habia gustado mucho a mi y a mi mujer, así que, allá fuimos.
Lo primero, cuando se compra y vende un piso entre particulares, se suele escribir un documento de caracter privado, o sea, no hace falta Notario ni nada, que se llama (o al menos yo lo llamo así ) Contrato de Arras, que no es mas que un papel que exspresa la intencion de comprar de unos y la intencion de vender de otros. Normalmente se suelen aceptar unas penalizaciones en caso de echarse para atras, esto es, si el vendedor al final decide no vender, debera indemnizar a la otra parte con una cierta cantidad de dinero, y viceversa. En el momento de la firma por ambas partes, se puede hacer entrega de una fianza o cantidad de dinero (6000 o 12000 Euros estan mas que bien). Es importante ser puntillosos y precisos con este documento, para evitarse futuros problemas ante imprevistos, dada la envergadura de la operacion, fiarse de la buena voluntad del otro es, a día de hoy, un tanto ingenuo. Tampoco es cuestión de redactar una biblia, si el documento de arras es un tomo de 20 páginas es que se esta haciendo algo mal. Para la parte compradora, es importante que se especifique na serie de condicionantes para efectuar la compra, y es que el piso a comprar debe estar libre de cargas.
Las cargas de un piso o inmueble con obligaciones que ese inmueble ha adquirido, y es importante notar que , por ejemplo, una hipoteca, se hace contra el inmueble. Si tu compras un piso que tiene una hipoteca u otra carga, tendras que hacer frente a esa carga, y no el anterior propietario, por lo que debes asegurarte en el momento de la compra que no hay sorpresas.
Para cerciorarte de estas cuestiones siempre puedes ir al registro de la propiedad, y solicitar una nota simple de ese inmueble que quieres comprar, puedes hacerlo por ti mismo, no necesitas ninguna autorizacion. Eso si, te costara un dinero, y es que pedir una nota simple puede costar unos pocos euros, yo creo recordar que me costo unos 2 o 3 euros, no recuerdo la cifra exacta, pero es irrelevante comparado con el monto de la operacion, así que mi recomendacion es que consigas una tu mismo para verificar que todo esta en orden. Alli podras comprobar que hipotecas hay por ejemplo en relacion a ese inmueble. Por cierto, no te asustes si ves que hay una hipoteca, es normal, y esa hipoteca debera ser cancelada el mismo día que vayas al notario al realizar la compra venta.
En resumen, las cargas que debes verificar son:
- Hipotecas
- Comunidad
- Impuestos municipales
Por lo tanto, el vendedor, en el momento de la firma, debe aportar la pertinente documentacion de que esta al corriente de todas las obligaciones mas comunes, y no esta de mas que certifique que no existe ninguna otra carga no prevista, así , en caso de alguna sorpresa, siempre tendras algo con lo que recurrir a un tribunal.
De todos modos, si para comprar un piso recurres a un banco para solicitar una hipoteca, suele ser frecuente que tu propio banco te asesore y se preocupe de muchos de estos detalles, pero, eso no quita que cometan algún error o tengan un despiste.
El caso que a mi me paso es que cuando se realizo la compra venta, se "olvidaron" de borrar en el registro de la propiedad la hipoteca del anterior propietario, y aún que me constaba documentalmente que tal hipoteca ya habia sido cancelaba y por lo tanto era inexistente, esto me causo un severo perjuicio a la hora de venderlo, puesto que en el registro de la propiedad figuraban dos hipotecas, la mia y la anterior, y claro, los potenciales compradores veian esto un tanto extraño. Me costo una innumerable cantidad de horas de gestion resolver este embrollo y poder vender el piso, así que , como ultima recomendacion, despues de comprar el piso, a los pocos meses, volved al registro y solicitad otra copia simple para verificar que todo esta en orden.